מה זה מושע במקרקעין
במילה אחת, מושע = שיתוף. בקצת יותר: שיתוף בחלקים בלתי מסוימים.
ועכשיו בפועל: אם נתקלתם במושג מושע במקרקעין כדאי לדעת כי מדובר בנכס ששותפים בו מספר אנשים אבל אין חלוקה ברורה לחלקים מוחשיים. למשל חלקה שיש עליה 3 בעלים במושע המחזיקים כולם בשליש של "כל גרגר וגרגר בחלקה".
הסיבות בגינן זה קורה הן רבות. אמנם לא ניכנס כאן לכולן אבל הנה שתיים נפוצות במיוחד: תכניות איחוד וחלוקה של מגרשים גדולים שלא נרשמו בטאבו – כלומר אין חלוקה לחלקות אלא רק מגרשי תכנון ; סיבה נפוצה נוספת היא ירושה, למשל דירה שיש לה 5 יורשים.
איך מחלקים מושע?
שאלה טובה. ניתן לחלק את המקרקעין באמצעות פירוק שיתוף = כלומר מוכרים וכל אחד מקבל שליש ; הסכם שיתוף שיירשם בטאבו (מתבצע באמצעות עו"ד בלבד והופך למחייב כל שותף גם אם מתחלפים) ; אם על החלקה כבר יש מספר בתים בנויים והקרקע עדיין במושע, ניתן גם לרשום את כל החלקה כבית משותף ; תכנית חלוקה או תכנית איחוד וחלוקה – אלו הם מסלולים תכנוניים חלופיים הדורשים אישור של הרשות המקומית.
האם לקנות בית במושע?
אין סיבה שלא, אבל אם הנכס במושע זה בהחלט משפיע על שוויו כלומר מפחית משוויו.
זאת מכיוון שכל עוד אין הסכם שיתוף מחייב יכולות לצוץ טענות של שותפים בחלקה לגבי הנכס המסוים שחלמתם שיהפוך להיות ביתכם החדש…
החלוקה יכולה להיות בהסכמה לפי שימוש בפועל והחלטה של מודד (כאן נגמרת הגינה שלי ומתחילה שלך) והיא יכולה להיות גם לפי שווי הנכס בחלקה. העניין הוא שכל עוד זה לא מוחלט ורשום – זה נתון לוויכוח ועל כן השווי נמוך יותר.
זו גם הסיבה שקשה לקבל משכנתא על נכס כזה, משום שאם הבנק ייאלץ לממש את הנכס עליו להיות מוגדר.
או בתכלס: יבוא השכן / אחד המחזיקים במושע ויגיד למשל שפלשו לו למטר בגינה. איך הבנק יוכיח שלא כך קרה?
מושע סיכונים
1. קשיים בקבלת משכנתא
2. קשיים במכירת הנכס ופגיעה בשוויו
3. ויכוחים עתידיים עם השותפים במושע
4. צורך בהסכמה של השותפים לכל פעולה תכנונית (כמו למשל בריכת שחיה / כל מה שדורש היתר)
5. ירושה רק מגבירה את כמות המחזיקים במושע (זוג שירש בית והוריש אותו ל-4 ילדים למשל)
הסכם שיתוף במושע או רישום בית משותף
הסכם שיתוף יהיה בעל תוקף זהה לרישום בית משותף רק אם יירשם בטאבו.
ואולם פעמים רבות זה לא אפשרי. בקרקעות מדינה, למשל. רשות מקרקעי ישראל אינה מאפשרת רישום של הסכמי שיתוף – וחשוב לציין כי מרבית הקרקעות במדינה רשומות על שמה.
וזאת יש לדעת: הסכם שיתוף שלא נרשם, תוקפו יפה רק למי שחתום עליו ולא כלפי צדדי ג'.
לכן המסלול המקובל יותר הוא רישום בית משותף, במסגרתו כל מחזיק מקבל יחידה שנקראת תת חלקה והיא זו שנרשמת בטאבו.
דוגמה לרישום בית משותף:
חלקה שיש בה 5 בתים פרטיים, כאשר כל בית יכול להירשם כתת חלקה נפרדת עם הצמדה של הקרקע השייכת לו בה הוא יכול לעשות שימוש עצמאי.
מהם השלבים לכל אחת מהאפשרויות?
• הסכם שיתוף – מודד + עו"ד + הסכמה של כל הבעלים + רישום בטאבו.
• בית משותף – מודד + עו"ד + הסכמה של כל הבעלים + אישור של הרשות המקומית למדידה ואם ישנן חריגות בניה נרשמת הערת אזהרה בטאבו כי המדידה אינה תואמת להיתרי הבניה, מה שיכול לפגוע בשווי הנכס.
ונסיים בשאלה חשובה אף היא, או לפחות מסקרנת – מה מקור המילה?
ובכן מדובר במושג שמקורו בחוק הקרקעות העות'מאני מ-1858 ומתכוון בדיוק לזה. מילולית, הפירוש הוא "מפוזר" והכוונה בהקשר הנדל"ני היא חלקות מפוזרות שנמצאות בשטח שמוחזק בשיתוף.