לגור בתל אביב זו הרמוניה של ים, אספרסו טוב, חנות ספרים משובחת, בוטיק מקורי, בית קפה שכונתי, גינה ציבורית עם עצים בני מאה ועוד דברים שקשה לפרוט אותם למילים.
הנה גם וידוי אישי: אנחנו מתים על תל אביב, עבורנו היא העיר הנהדרת בעולם (סורי, מנהטן), ואין לנו ספק שמי שהיה אמון על תרגום הוראות התמ"א 38 לתכנית הרובעים בת"א, חושב באופן דומה, כי התכנית שואפת לשמור על אופייה של העיר בדיוק כפי שאנחנו אוהבים אותה.
כדי להבין לעומק את עתיד העיר בעשור הקרוב, פגשנו את האדריכל גידי בר אוריין (תל אביבי מלידה), בעליו של אחד המשרדים הבולטים בעיר (גם בתחום ההתחדשות העירונית). אם תל אביב מעניינת אתכם, שווה להישאר.
"תכנון של מבנים חדשים בתוך רקמה עירונית קיימת דורש התייחסות לרחוב ולאבולוציה התכנונית של האזור, תוך שמירה עליה מצד אחד, ויצירת שפה חדשה ועדכנית מצד שני". כך פותח בר אוריין את תשובתו לשאלה האם נדרשת התמחות מיוחדת לתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית.
"מסלול של התחדשות עירונית", הוא ממשיך, "מצריך שינוי בתפיסת התכנון של בנייני בוטיק, שכן הקומות אינן טיפוסיות והתכנון נעשה עבור לקוחות קצה קיימים עם צרכים פרטניים החל מהיום הראשון. המשמעות היא גמישות תכנונית רבה, כך שגם הבעלים הקיימים וגם הרוכשים הפוטנציאליים יוכלו להתאים את דירותיהם לצרכים הספציפיים מצד אחד, תוך שמירה על איכויות הבניין מצד שני.
תכנית הרובעים: איך אתה רואה את תל אביב עם מימושה – בעוד 5-10 שנים?
באיזו מידה אתה צופה שהעיר תשמור על הצביון שלה?
"תכנית הרובעים שומרת על המרקם הקיים בת"א וזה סוד כוחה. ואולם חוויות הולך הרגל תהייה איכותית יותר הודות לפיתוח המגרש – גדרות, חניות, גינות מטופחות, פתרונות אשפה מסודרים ומעבים של מיזוג אוויר על הגג ולא על חזיתות הבניינים.
הבניינים החדשים יהיו בני 7 קומות (מעל קומת הקרקע) בהשוואה ל-3-4 קומות במצב הקיים. מדובר בתוספת קומות ניכרת, אולם שתי הקומות העליונות ייבנו בנסיגה (בתכסית קטנה יותר מתכסית הקומה הטיפוסית), כך שהתוצאה שתתקבל תהיה מרוככת.
מובן מאליו שלעיצוב המבנים והנפח המאסיבי משמעות אדירה, ולכן אני רואה חשיבות ממעלה ראשונה להקפיד על תכנון פרטי בניין באיכות גבוהה ולדעת לטפל במסת הבנייה והעצמת התלת-ממדיות שלה".
התחדשות עירונית בכלל והאופן בו היא באה לידי ביטוי מסקרנת ככל הנראה לא רק אותנו. יתרה מזאת: כנראה שלא נפתיע איש, אם נספר כי בעשור האחרון בולטת בערים הגדולות בעולם- וכמובן גם בתל אביב – מגמת ה- downsized, כלומר מעבר של זוגות ומשפחות מבתים גדולים בישובים יוקרתיים לדירות בעיר.
יחד עם זאת לתחושתנו, אם לפני כעשור, מגדלים היו חלופה אטרקטיבית הרי שהיום יש תחושה של שינוי בהעדפות לטובת דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב.
פרויקט מודליאני 3 יוצא לדרך. לפרטים נוספים ולתיאום פגישה השאירו פרטיכם ונדאג שיחזרו אליכם
מה דעתך? שותף לתחושה?
"בהחלט, ואכן מדובר בתופעה שמאפיינת ערים גדולות כמו לונדון, מילאנו ופריז. אנשים בגילאי 58+, לאחר שהילדים עוזבים את הבית רוצים לגור במרכז העיר, לחוות אותה מקרוב מבלי להיות תלויים בשימוש אינטנסיבי ברכב. מצד שני, אותם אנשים לא יוותרו על איכות המגורים של הווילה שלהם ולכן מעדיפים דירה עם מרפסת גג גדולה בבניין בוטיק איכותי על פני מגורים במגדל גנרי, מרובה דיירים עם עלויות אחזקה אסטרונומיות".
ובהקשר זה, איך אתה רואה את ההבדל בין חוויית המגורים במגדל לזו בבניין של התחדשות עירונית?
"לטעמי, חוויות המגורים במגדל היא פריפריאלית במידה מסוימת ומייצרת תחושה של ניכור וניתוק מהעיר. המגדל הטיפוסי לרוב מנותק מהרחוב עצמו- עוברים דרך לובי גדול, שומר ובאמצעות מעלית מגיעים לדירה שאינה חלק מחוויה העירונית, אלא "תלויה" בגובה וצופה עליה כמו מתוך אקווריום שאטום לחוץ. כמובן שישנם מגדלי מגורים איכותיים ומרשימים, אבל באופן אישי, אני לעולם אעדיף את חווית המגורים של בנייה מרקמית ונמוכה יחסית. בבנייה מסוג זה, החיבור לשכונה, לרחוב ולגינה מועצמים אלפי מונים ומייצרים תחושה של חלק ממשהו גדול יותר. בקומות הגבוהות הנוף משקיף על צמרות העצים ועל גגות המבנים הנמוכים יותר".
לגור במקום שבו קורה הכל
ואם כבר התחדשות עירונית, אחד הפרויקטים הבולטים במשרדכם בימים אלה הוא מודליאני 3 שמושך אליו תשומת לב רבה..
"נכון. הפרויקט במודיליאני 3 – כמודל מוצלח במיוחד, בעיני, של התחדשות עירונית – בחרנו להעצים את האיכויות הייחודיות של המגרש ויצרנו דירות המאופיינות בנפחים פשוטים וקריאים, מפתחים נדיבים ושקיפות כלפי הרחוב אשר יחד יוצרים דירות משופעות באור ואוויר טבעיים, שהם המאפיינים שקובעים במידה רבה את האיכות התכנונית של חלל המגורים. בנוסף, הדירות בקומות העליונות יכללו מרפסות גדולות באופן יוצא דופן, אשר יתפרסו על פני כל החזית הראשית של הבניין. ולבסוף, בבניין יבנה חניון תת קרקעי עם חניות קונבנציונליות – להבטחת נוחות מרבית".
אגב, שמעתי גם על ממ"קים (מרחב מוגן קומתי) במקום ממ"דים..?
"אכן, וזו שאלה חשובה, שכן מדובר בהחלטה בעלת השלכות משמעותיות בקביעת איכות הדירות בבניין. העדר ממ"דים מאפשר גמישות תכנונית מקסימלית, מה גם ששהייה בממ"ד כחדר מגורים ידועה כפחות נעימה".
יש הבדל בין דירות הקרקע (בבניינים המקוריים) לדירות הגן שייבנו בבניינים החדשים?
"בהחלט. בבניינים הקיימים דירות הקרקע חשוכות, בנעדרות פרטיות ולרוב, החצרות אינן מוצמדות להן. בבניינים החדשים לעומת זאת, ההתייחסות לדירות הגן היא כאל מעין 'וילה עירונית' – שקופה כלפי הגינה הפרטית, מרווחת ולעיתים עם חיבור לשטח נלווה בקומת המרתף, שגם הוא מאוורור באופן טבעי באמצעות חצרות אנגליות. דירת הגן מציעה חוויית מגורים איכותית, והגינות הרחבות הופכות לחלק בלתי נפרד מהמרחב הציבורי של הדירה".
ולסיום, אני סקרנית: איזו חוויה תכננתם לדיירים כאן? מי אתה מדמיין שיגורו בפרויקט?
"מבחינתנו, הפרויקט במודיליאני 3 הוא שילוב מדויק בין דירות מגורים בעלות איכויות על-זמניות, מערכות מתקדמות, סביבת מגורים שקטה ברחוב תל אביבי טיפוסי, סמיכות למוסדות תרבות ואומנות (הקאמרי, בית האופרה, מוזיאון תל אביב ובית אריאלה), שפע מסעדות ובתי קפה וכמובן קירבה מיידית לכיכר רבין שמהווה מקום התכנסות עירוני קלאסי, המקום שבו "קורה הכל".